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築40年建て替えか全面リフォームか今回は建て替えを勧める3つの理由

公開日: : 最終更新日:2015/11/09 中古住宅 リフォーム, 全面リフォーム, 建築相談, 築40年リフォーム

築40年建て替えリフォーム
こんな質問に答えてみたいと思います。


【質問】

両親が相次いで他界し、築40年の実家(木造2階建て5DK)が空き家になり、私(長女40代後半)が一人で住むことになったのですが、建て替えか全面リフォームで悩んでおります
 

土地は、60坪弱で、東と北が市道に面していて東南の角が欠けている5角形の土地です。
東寄りの北に玄関があり西側、北側に水周りと居間があります。
過去に屋根、外壁、水周り、ベランダのリフォームをしていますが、それでも夏はとても暑く冬はとても寒い。窓も歪んで開ききらない所や床がべこべこの所もあり、2階の柱にヒビが入っている所もあるので、少なくとも耐震補強や補修が必要です。
 

バリアフリーにしたり、間取りも変えたいので建て替えようかと思うのですが、友人から全面でもリフォームの方が税金や費用が安いのではないか?と言われ悩んでいます。
こういう場合は、新築とリフォームのどちらがいいでしょうか?また、新築とリフォームの両方の見積もりを取るべきでしょうか?
 

ちなみに、将来私の死後は、子供達も独立して遠くにいるので、土地も含めて処分してもらう予定です。

長文ですみませんが、アドバイスをお願いいたします。

 
【回答】

◆「築40年」 1975年頃の建築という事ですので、新耐震基準(1981年6月1日導入)以前の建物と思われます。

今回の場合、ご年齢を考えると(少なくとも30年間は住む家が必要)質問に対し「建て替えましょう」と即答したくなります。

主な理由を3つ・・・

 ①2階建てである。        ⇒ 耐震補強も規模が大きくなる。
 ②窓も歪んで開ききらない所あり。 ⇒ 建物自体に相当歪が発生しているのでは?
 ③床の一部がべこべこする。    ⇒ 1階床であれば、床下湿気による腐蝕?

それに、お一人でお住まいの予定なら、建て替えたとしても必要最小限の面積で良いのではないでしょうか?

 

◆【建替え】に係る費用と税金を考えてみましょう。

<費用>:
建物の本体工事費、門・塀・ガレージなどの外構工事塀及び電気・給排水設備費等の付帯工事費等。それ以外に、仮住いの為の引っ越し費用、家具保管費等々
 
<税金>:
取得税、固定資産税等(その他都市計画税などありますが、様々な免税、減税特例処置があります。)

例1)固定資産税
住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額措置(市町村に要確認)
■対象: 昭和57年1月1日以前からある家屋を取り壊し、耐震改修を平成27年12月31日までに完了した家屋。
■減免される期間・税額: 新築後、新たに課税される年度から1年間分が全額減免
(工事完了期間:平成25年1月1日~平成27年12月31日の場合)

例2)不動産取得税
新築住宅における課税標準の軽減措置(H30/3/31まで延長)
床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の住宅を取得(増築、改築を含む)した場合には、課税標準額から1,200万円が控除されます。

(課税標準額-1,200万円)×3%= 家屋の不動産取得税額
ほぼゼロ?

 

ローン契約にかかる費用等は、リフォーム工事時にも必要でしょうから建て替えでもリフォームでも必要

 

どちらを選択しアドバイスすべきか非常に悩みますが、本音としては「建替え」 をお勧めしたくなります。

 

予算の関係でどうしてもリフォームを選択される時は、減面リフォーム(建物の一部を解体撤去し、面積を減らしたリフォーム)をお勧めします。

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  • 大阪の工務店
    「住まい工房にしいち」の代表一級建築士
    西 規夫(にし のりお)
    1944年4月15日生まれ
    一級建築士歴 約40年

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