築30年の中古住宅購入。リフォームしてあと30年住むために、やっておくべきリフォームの具体的な順番

こんな質問に答えてみたいと思います。

【質問】

アラフォー夫婦と子ども二人ですが、築30年の中古住宅に住んでます。リフォームしてずっと住みたいのですが、どのような所のリフォームを気を付けたら良いでしょうか？

あと30年で、築60年。私達は70歳前後でまだ生きる可能性も高いです。

住宅診断を受けて欠陥等が出てくれば考え直しますが、どのような欠陥だと厳しいですか？
気になるのは床下がシロアリにやられてないか、家の傾きなどです。
窓やドアの開け締め具合から夫が2階が傾いている？と言ってます。
大工さんからは外壁や屋根など、状態は良いと言ってもらいました。1階は歪んでないみたいです。

【リフォームで考えている所】
・屋根の下地の張り替え、屋根の瓦の補修、外壁塗装等。屋根は日本瓦みたいです。
・水回りの設備入れ替え、その際に風呂場等の床下の 補強補修。
・トイレ風呂に換気扇がないのでそれも入れたいです。
・場合によっては給水関係の配管の引き直し
・クロス張り替え
・フローリングを上から貼ってもらう
・和室9畳を洋室にし、ウォークインクローゼットをつける。
・ドアの入れ替え等細かい修繕
・耐震補強も最低限の事はやっておきたい。

他にどんな所をリフォームしておけば良いでしょうか？

 

【気になる所】

和風住宅ですが、10年前に外壁等塗り直ししているみたいですが、汚れて古ぼけて見えてそれが気になります。

何を使っているのか、表面がざらざらしてます。
外張り断熱リフォーム等もあるようですが、あまり興味はありません。

まず家をちゃんともたせるようにし、家の中の水回りや不便な所を解消したいです。

【回答】

築３０年、さらに３０年・・　築６０年　きびしいかもしれませんが・・。

まず、第1に構造的な安全性を確保しましょう。
2番目に快適性を追求すべきだと考えます。
 

【構造の安全確保のために 】
外壁：塗装
屋根:瓦　だとすると
一般的に『重い建物』と言う事になります。つまり、この建物は、台風には強いが、地震に対して充分な対策が必要です。

（決して適当に工事された建物だとは考えていませんが、建築が３０年前ですから・・・）

 
＜現況＞　
外壁仕上：ラスモルタル塗り＋リシン吹付塗装　　　
屋根仕上：日本(？)瓦葺
 
と考えられますので、屋根と壁を軽い仕上に変更されることをご提案いたします。

 
その時、屋根と壁の構造的補強を十分に考えてください。
（壁面の垂直剛性及び屋根面の水平剛性※確保）

基礎の補強も検討してください。
（屋根、壁をスケルトンにするわけですから、基礎補強も簡単です。）
 
和風住宅でしたら畳をめくって、１、２階の床面に火打ち（ひうち）をいれたり、面材による水平剛性※の確保にも努めてください。。

写真出典：http://21st-myhome.com/ziten/kentiku06-ha/hiuti.html

 
以上で、構造的には、あと３０年確保できると思います。

あと、デザイン的には予算の範囲でリフォームされれば良いと思いますが、給排水管の点検等は大きく建物をさわる今しかできませんので、極力、そちらに費用を使ってください。

（内壁塗り替え、壁紙貼り換え等はいつでもできます。）

出典：http://ameblo.jp/wa-column/entry-11468966138.html
（大変分かりやすかったのでお借りしました。）